부동산 대출 용어 LTV / DTI / DSR 알아보기

최근 서울 부동산 거래량이 매우 늘었습니다. 또한 2021~2022년 전고점을 회복한 곳들도 매우 많아졌는데요, 오늘은 부동산 대출 용어 LTV, DTI, DSR의 뜻과 차이점에 대해 알아보겠습니다. 

 

1. LTV(Loan to Value, 담보인정비율)란?

LTV(Loan to Value)는 대출금액이 담보물의 가치에 비해 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. 쉽게 설명하면, 주택을 담보로 돈을 대출받을 때 최대로 대출받을 수 있는 금액을 알려주는 기준입니다.

주로 부동산 담보대출에서 사용되며, LTV가 높을수록 대출금액이 담보가치에 비해 크다는 의미입니다. 예를 들어, LTV가 70%라면, 담보물의 가치가 1억 원일 때 대출금액은 7천만 원까지 가능합니다. LTV는 금융기관이 대출자의 상환 능력을 평가할 때 중요한 지표로 사용되며, 일반적으로 LTV 비율이 높을수록 대출 리스크가 증가하므로, 대출 가능 금액이 제한될 수 있습니다. 이를 통해 대출자가 담보를 통해 얻을 수 있는 최대 대출금액을 평가합니다.

계산 방법은 LTV = (대출 금액 + 선순위채권 + 임차보증금) / 담보가치입니다. 

선순위 채권은 현재 대출 이전에 담보로 받은 대출 잔액이며 임차 보증금은 전월세 보증금, 소액보증금 최우선변제금액을 의미합니다. 

LTV는 지역과 구에 따라 다르며 20~70%정도 입니다. 하단의 표는 2023년 개정된 LTV를 간략하게 나타냈습니다.

주택 가격	조건	투기지역/투기과열지구 (강남, 서초, 송파, 용산)	조정대상지역	비규제지역
9억 이하	무주택	50 %	60 %	70 %
	1주택(처분 조건)	40 %	50 %	70 %
	2주택 이상	30 %	30 %	60 %
9억 초과	9억 이하분	40 %	50 %	9억 이하와 같음
	9억 초과분	20 %	30 %
15억 초과	x	x	9억 초과와 같음

 

만약 주택 생애 최초 구입이라면 규제지역과 상관없이 9억원 이하 주택에 대해 LTV 80%까지 적용됩니다.

 

2. DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)란?

DTI(Debt to Income)는 개인의 소득 대비 부채 상환 비율을 나타내는 지표로, 대출 심사 시 중요한 요소로 작용합니다. DTI는 대출자가 갚아야 할 부채의 월 상환금이 월 소득에서 차지하는 비율을 의미합니다. 예를 들어, 월 소득이 500만 원이고 매달 갚아야 할 부채가 150만 원이라면, DTI는 30%입니다.

DTI가 60% 한도라는 말은, 예를 들어 연봉이 5000만원이고, DTI가 60%이라면 연간 원리금상환액이 최대 3000만 원을 넘지 않는 한도에서 대출이 이루어진다는 뜻입니다.

DTI가 높을수록 소득에 비해 부채 부담이 크다는 의미로, 금융기관은 이를 바탕으로 대출 상환 능력을 평가하고 대출 한도를 설정합니다. 일반적으로 DTI가 낮을수록 대출 승인이 유리하며, DTI가 높을 경우 추가 대출이 어려워질 수 있습니다.

추가로 스트레스 DTI라고 있는데, 이는 향후 금리가 오를 것을 감안하여 현 금리에 일부 가산금리를 더한 것을 의미합니다. DTI는 연소득과 대출금액, 대출기간에 따라 다르며 추가적으로 상환방법에 의해서도 달라집니다.

상환방법으로는 만기 일시(원금은 만기에 전액 상환, 그 전에는 이자만 납부), 원금균등분할(매달 같은 비율로 원금 상환, 이자는 남은 금액에 대해 붙으므로 원금 상환되는 만큼 줄어듭니다.), 원리금균등분할(총 이자와 원금을 기간으로 나누어 매달 균등하게 같은 금액을 납부)

또한 신 DTI라고 있는데 이는 주택담보대출의 원리금 상환 부담을 기준으로 계산합니다. 

 

DTI 또한 지역에 따라 다릅니다. 투기지역, 투기과열지구 (강남, 송파, 서초, 용산)는 40%, 조정대상지역은 50%, 그 외 지역은 60%가 적용됩니다. 주택 생애 최초 구입, 서민 등 실수요자는 지역 관계없이 60%입니다.

 

3. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)이란?

DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율로, 개인의 연간 소득 대비 전체 부채의 원금과 이자 상환액 비율을 나타내는 지표입니다. DTI와 개념이 어느정도 비슷하나, DSR의 경우 기타 부채의 원금상환액도 포함된다는 점에서 차이가 있으며 DTI에 비해 심사 기준이 더 엄격합니다. DSR 적용 시 연소득은 일정한 상태에서 가진 부채가 더 높아지기 때문에 대출 한도는 더욱 감소합니다. 이처럼 DSR은 대출 심사 시 대출자의 상환 능력을 평가하는 데 중요한 기준으로 사용됩니다. DTI가 주로 주택담보대출 등의 특정 부채 상환액만을 고려하는 반면, DSR은 모든 종류의 부채(주택담보대출, 학자금대출,신용대출, 자동차 할부 등)에 대한 상환 부담을 포함합니다. 예를 들어, 연 소득이 5,000만 원이고, 모든 부채의 연간 상환액이 1,500만 원이라면 DSR은 30%입니다.

DSR이 높을수록 부채 상환 부담이 크다는 의미로, 금융기관은 이를 바탕으로 대출 한도를 결정합니다. DSR 적용시 은행권은 40%, 비은행권은 50% 정도 적용됩니다. 즉 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%를 넘기면 은행에선 대출이 불가능하다는 의미입니다. 

대략적으로 DSR을 알아보시고 싶을때는 토스은행의 DSR 계산기를 추천드립니다. 정확하지는 않지만 직관적으로 간략하게 알아보기에 좋습니다. https://blog.toss.im/calculator?type=dsr

금융이 알고 싶을 때, 토스피드

 

오늘은 부동산 대출 용어 LTV, DTI, DSR에 대하여 알아보았습니다. LTV, DTI, DSR 한도 규제 정도에 따라 우리나라 부동산 시장도 출렁출렁한데요, 최근 부동산 시장 과열로 인해 대출 규제가 시작된다고 하니, 대출을 계획하셨던 분들은 더 빠르게 움직일 필요가 있겠습니다.