부동산 대출 스트레스 DSR 2단계 의미, 계산기 사용 방법

9월 1일부터 스트레스 DSR 2단계가 시작됩니다. 스트레스 DSR 2단계가 시작되면 간단히 말해서 주택담보대출과 신용대출의 한도가 크게 줄어들게 되는 것을 의미합니다. 오늘은 스트레스 DSR이 무엇인지, 스트레스 DSR 2단계가 시행되면 어떻게 되는지에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 스트레스 DSR이란?

지난 시간 부동산 대출 용어 LTV, DTI, DSR에 대하여 알아보았습니다. 이중 DSR(Debt Service Ratio, 총부채상환비율)은 개인의 연간 소득 대비 전체 부채의 원금과 이자 상환액의 비율을 의미합니다. 현재 은행권은 DSR 40%, 비은행권은 DSR 50%로 적용되고 있습니다. 예를 들어 연봉 5000만원의 사람이 은행권에서 DSR 40% 대출을 받으면 매년 값아야 할 금액이 2000만원(5000만원의 40%)을 넘을 수가 없도록 한도가 정해진다는 의미입니다. 

2024.08.26 - [투자공부] - 부동산 대출 용어 LTV / DTI / DSR 알아보기

부동산 대출 용어 LTV / DTI / DSR 알아보기

 

이번엔 스트레스 DSR에 대해 알아보겠습니다. 스트레스 DSR은 금리와 밀접한 관계를 가집니다. 특히 내가 변동금리 대출을 받은 경우, 금리가 올라가면 원금과 이자를 갚기가 힘들어지게 됩니다. 이를 미리 계산해서, 즉 금리가 오를 것까지 예상해서 대출한도를 줄이겠다는 것이 스트레스 DSR의 의미입니다. 예를 들어 내가 금리 5% 대출을 이용할 때 스트레스 금리 0.38%이 적용된다면 총금리가 5.38%인 대출을 받는 것으로 가정하여 DSR 한도를 정하는 것입니다. 

 

2. 스트레스 DSR 2단계 적용

스트레스 DSR 1단계는 24년 2월부터 시행되었습니다. 이때 스트레스 금리 적용 비율은 기본 스트레스 금리의 25%가 적용되어 총 0.38%가 되었는데, 이번 9월부터 스트레스 DSR 2단계가 적용됩니다. 기본 스트레스 금리의 50%가 적용되어 총 0.75%의 스트레스 금리가 적용됩니다. 적용 범위 또한 기존 주담대에서 신용대출까지 늘어나게 됩니다. 

자세한 것은 하단의 표를 참조해 주세요.

출처 - 금융위원회		스트레스 DSR 1단계	스트레스 DSR 2단계	스트레스 DSR 3단계
시행시기		24.2월	24.9월	25.7월
적용대상	은행권	주택담보대출	주택담보대출, 신용대출	주택담보대출, 신용대출, 기타대출
	제2금융권	x	주택담보대출	주택담보대출, 신용대출, 기타대출
스트레스 금리		0.38%	0.75%	1.5%

* 신용대출의 경우 신용대출 잔액이 1억원을 초과하는 경우 스트레스 금리 부과

* 수도권 주택의 경우 2단계, 은행권 대출 시 1.2% 가산금리 적용 예정

 

스트레스 DSR 2단계가 적용되면 어떻게 될까요?

일단 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 또한 가능한 한도가 천만원 단위 이상으로 차이가 나게 됩니다. 스트레스 DSR 3단계가 실시되는 2025년에는 스트레스 금리 100%가 적용되어 한도가 더더욱 줄어들게 됩니다. 따라서 당장 부동산 구매 계획이 있으시다면 스트레스 금리가 더 오르기 전 미리 받는 것이 좋습니다. 

아직, 전세자금대출 시에는 스트레스 금리가 적용 중이지 않습니다. 그러나 최근 부동산 시장의 과열로 인해 전세자금대출 시에도 금융위원회에서 스트레스 DSR 적용을 고려하고 있다고 하니 대출 계획이 있으시다면 단계가 더 올라가기 전 검토를 해보셔야 합니다. 

헷갈리시면 안 되는 부분은, 스트레스 금리는 연간 원리금 상환액을 정할 때 적용되는 것이니까, 실제 대출금리가 올라가는 것은 아닙니다! 

 

3. 스트레스 DSR 계산기 

대략적인 부동산 대출 금액에 대한 계산은 네이버 계산기를 이용하는 것이 편합니다. 

스트레스 DSR 계산기 바로가기

 

9월부터 스트레스 DSR 2단계로 적용될 것으로 보이며, 연소득, 주담대 금액, 대출 기간, 금리를 입력하시고 원리금 상환방법 및 스트레스 DSR 적용을 누르셔서 금리를 골라주시면 됩니다. 

스트레스 DSR 계산기

 

정확한 금액보다는 어느 정도 대출이 나올지 예상하는 정도로 사용해 주시고, 9월부터는 일괄적으로 이 스트레스 DSR 2단계가 적용되니, 이에 맞춰서 부동산 잔금을 준비하셔야 합니다! 2단계를 통해 과열된 부동산 시장을 잠재울 수 있을지, 지켜보아야겠습니다.