부동산 PIR 의미와 가격 예측하기, 서칭 방법

주식 재무재표를 볼때 PER이나 PBR에 대해 들어보신적 있으신가요? PER은 주가수익비율로 기업의 순이익에 비해 주가가 얼마나 높은지 나타낸 지표고 PBR은 주가순자산비율로 기업의 주가가 순자산에 비해 얼마나 높은지를 나타내는 지표입니다. 주식처럼 부동산에도 여러 지표들이 있는데 오늘은 PIR에 대해 알아보겠습니다. PIR을 통해 부동산 향후 전망도 예측해 볼 수 있습니다.

 

1. 부동산 PIR이란?

부동산 PIR(Price to Income Ratio)은 주택 가격과 가구 소득의 비율을 나타내는 지표로, 주택 구매 가능성을 평가하는 데 사용됩니다. PIR은 특정 지역에서 평균 주택 가격을 해당 지역 가구의 연간 평균 소득으로 나누어 계산됩니다. 이 지표는 가구가 주택을 구매하는 데 얼마나 많은 소득을 투입해야 하는지를 보여줍니다.

예를 들어, PIR이 10이라면 주택가격은 연소득의 10배라는 의미입니다. PIR이 높을수록 해당 지역의 주택 가격이 가구 소득에 비해 비싸다는 것을 나타내며, 이는 주택 구매의 어려움을 뜻할 수 있습니다. 반면, PIR이 낮으면 주택 가격이 상대적으로 소득에 비해 저렴하다는 의미입니다.

PIR은 주택 구매자의 구매력뿐만 아니라 전체 부동산 시장의 건전성을 파악하는 중요한 척도로도 활용됩니다. 일반적으로 PIR이 3에서 5 사이일 때 주택 시장이 안정적이라고 평가되며, 그 이상일 경우 주택 가격 거품의 가능성이 제기될 수 있습니다. PIR은 정책 입안자나 투자자가 시장 동향을 파악하는 데 유용한 지표입니다.

 

2. 부동산 PIR 활용 방법

1) 주택 구매 가능성 평가하기

PIR을 사용하면 특정 지역의 주택이 가구 소득에 비해 얼마나 부담스러운지 알 수 있습니다. 예를 들어, PIR이 높으면 해당 지역의 평균 가구 소득으로는 주택을 구매하기 어려울 수 있습니다. 일반적으로 PIR이 5 이하일 때 주택을 구매하기 비교적 용이하다고 평가하며, PIR이 10을 넘을 경우 주택 구매 부담이 크다고 해석됩니다.

• PIR이 낮은 경우: 해당 지역은 상대적으로 주택 가격이 소득에 비해 저렴하여 주택을 구매하기 좋은 상황
• PIR이 높은 경우: 주택 가격이 소득에 비해 과도하게 비싸므로 주택 구매 대신 임대 거주를 고려

2) 지역별 부동산 가격 비교

PIR을 통해 같은 국가 내에서 지역 간 부동산 가격의 차이를 분석하는 데 유용하며, 도시 간, 또는 국가 간 부동산 시장을 비교할 때도 효과적입니다.

• 서울과 지방 도시의 PIR을 비교하여, 상대적으로 저평가된 지역을 찾을 수 있습니다.
• 해외 부동산 투자 시, PIR을 통해 투자 대상 국가의 주택 시장이 과열 상태인지 여부를 판단할 수 있습니다.

3) 부동산 시장 과열여부 평가

PIR이 지나치게 높으면, 부동산 시장이 과열되었거나 버블이 형성되었을 가능성이 있습니다. 주택 가격이 가구 소득 대비 비정상적으로 높을 경우, 장기적으로는 시장이 조정을 겪을 수 있습니다. 따라서 PIR을 주기적으로 모니터링함으로써 부동산 시장의 안정성을 평가할 수 있습니다. 부동산 시장에 장기적으로 투자할 경우, PIR을 분석하여 향후 시장의 성장 가능성을 예측할 수 있습니다. PIR이 너무 높지 않고, 지역 경제와 소득이 지속적으로 성장할 것으로 기대되는 곳에 투자하는 것이 유리할 수 있습니다.

 

3. 부동산 PIR 서칭 방법

우리나라 PIR을 알아보는 간단한 방법은 KB부동산 자료를 이용하는 것입니다. https://data.kbland.kr/kbstats/pir

KB부동산 데이터허브

링크에 접속하시면 분기별 서울, 경기, 인천의 PIR을 간단하게 서칭하실 수 있습니다. 

서울, 경기, 인천 PIR

예를들어 그래프에 마우스를 대시면 24년도 2분기 PIR을 볼 수 있습니다.

서울은 11.5, 경기 8.9, 인천 8이네요. 서울의 아파트 가격이 평균적으로 연소득의 11.5배에 육박한다는 것입니다.

영끌 매수세가 많았던 2021년을 살펴보면 PIR이 무려 14.8배입니다.. 

PIR 반등세가 꽤나 있었던 서울에 비해 경기와 인천은 2021년 이후 줄곧 하락하고 있습니다 주식도 PER이 낮다고 무턱대고 매수하면 지하실을 구경할 수 있는 것처럼, PIR이 낮다고 매수 타이밍이라고 볼 수는 없습니다.  

 

다만, 당연히 PIR이 높은 시기에 주택을 매수한다면 기대 수익률은 떨어질 것입니다. (투자 금액이 본인의 소득 대비 많이 들어가기 때문에 감당할 대출이 많아짐)

최근에는 대출 규제로 PIR이 터무니 없이 높은 지역의 주택을 매수하기는 어려울 것으로 보입니다. 

PIR을 통해 부동산 시장의 가격 추이를 보면서 투자를 결정하시면 조금 더 합리적인 결정을 하는데 도움은 될 것입니다. 대출규제가 시작된지 얼마 되지 않았기 때문에 조금 더 지켜봐야겠습니다.